Une maison sombre, une cuisine minuscule, des chambres mal distribuées, un appartement resté dans son jus depuis trente ans… Faut-il passer son chemin ou, au contraire, essayer d’imaginer ce que ce bien pourrait devenir ?
Lorsqu’on visite un bien à rénover, il n’est pas toujours facile de faire abstraction de l’existant. Une décoration datée, des pièces encombrées ou une distribution peu adaptée peuvent complètement fausser notre perception.
À l’inverse, certaines maisons semblent offrir énormément de possibilités… jusqu’au moment où l’on découvre que la transformation imaginée nécessite des travaux beaucoup plus importants que prévu.
C’est justement là que mon parcours me donne aujourd’hui un regard un peu particulier.
Avant de devenir architecte d’intérieur, j’ai travaillé de nombreuses années dans l’immobilier et la gestion de patrimoine.
Aujourd’hui encore, j’exerce également dans l’immobilier. Lorsque j’accompagne un client avant un achat, je regarde donc le bien avec cette double lecture : ce qu’il est aujourd’hui, mais surtout ce qu’il pourrait devenir et ce qu’il faudra réellement engager pour y parvenir.
Ne pas acheter uniquement ce que l’on voit
C’est probablement le premier conseil que je donnerais.
Lors d’une visite, nous sommes naturellement influencés par ce qui est immédiatement visible : les couleurs, le mobilier, les revêtements de sol, une cuisine ancienne ou une salle de bains démodée.
Pourtant, ce sont souvent les éléments les plus faciles à transformer.
À l’inverse, la distribution, les volumes, les ouvertures, l’orientation, les circulations ou certaines contraintes techniques auront beaucoup plus d’influence sur les possibilités d’évolution du logement.
Lorsque je visite un bien à rénover, j’essaie donc de faire abstraction de sa décoration actuelle. Je regarde les volumes. Je cherche les mètres carrés mal exploités. J’observe les relations entre les pièces, la lumière, les accès vers l’extérieur et les possibilités de redistribution.
Je ne cherche pas seulement à savoir si le logement me plaît tel qu’il est. Je cherche à comprendre ce qu’il peut devenir.
Une mauvaise distribution peut parfois cacher un très bon bien
Une maison peut sembler trop petite simplement parce que ses mètres carrés sont mal répartis.
Un grand couloir, une entrée disproportionnée, une succession de petites pièces ou une cuisine isolée peuvent donner une impression très différente de celle que l’on obtiendrait après redistribution.
C’est là que l’analyse du plan devient particulièrement intéressante.
Peut-on ouvrir la cuisine sur le séjour ? Créer une chambre supplémentaire ?
Transformer un T2 en T3 ? Créer une suite parentale ? Récupérer une partie d’un
dégagement ? Transformer un garage ou un chai ? Exploiter des combles ?
Certaines modifications peuvent totalement changer la façon d’habiter le bien.
Mais il faut également garder une chose en tête : tout ce que l’on imagine n’est pas forcément réalisable.
« On abattra cette cloison »… oui, mais peut-être pas si simplement
C’est une phrase que l’on entend facilement pendant une visite.
Pourtant, avant d’imaginer une grande pièce de vie totalement ouverte, il faut comprendre la structure du bâtiment.
Le mur est-il porteur ? Des réseaux passent-ils à cet endroit ? Le déplacement de la cuisine est-il compatible avec les évacuations ? Où se trouvent les arrivées d’eau ? La nouvelle salle d’eau envisagée est-elle techniquement réalisable ?
Je préfère donc toujours distinguer le potentiel apparent du potentiel réellement exploitable.
Cela ne signifie pas qu’un projet complexe doit être abandonné. Mais le niveau de travaux nécessaire doit être identifié suffisamment tôt pour pouvoir être intégré à la décision d’achat et au budget.
Regarder aussi les mètres carrés que l’on pourrait récupérer
Le potentiel d’un bien ne se trouve pas toujours dans les pièces déjà habitables.
Un garage, un chai, des combles, une dépendance ou certains volumes annexes peuvent parfois offrir de nouvelles possibilités : chambre supplémentaire, bureau, suite parentale, buanderie ou agrandissement de la pièce de vie.
Mais là encore, un espace disponible n’est pas automatiquement un espace transformable.
Il faut notamment vérifier ses caractéristiques techniques et les règles applicables au projet envisagé.
C’est une distinction importante : lorsque j’étudie un bien, mon rôle n’est pas de promettre que tout est possible, mais d’identifier ce qui mérite d’être étudié plus précisément avant de prendre une décision.
Le potentiel ne se résume pas à l’aménagement intérieur
C’est un point que l’on peut facilement oublier lorsqu’on a eu un coup de cœur.
Un projet peut être séduisant sur le papier et se heurter ensuite à des contraintes extérieures au plan d’aménagement : copropriété, règles d’urbanisme, contraintes architecturales, stationnement, modification de façade, création d’ouvertures ou changement d’usage de certains espaces.
Avant un achat, certaines vérifications peuvent donc être essentielles selon la
transformation envisagée.
Et lorsqu’un point sort de mon domaine d’intervention, je préfère qu’il soit vérifié par le professionnel compétent plutôt que de construire tout un projet sur une hypothèse.
Cette prudence fait aussi partie, pour moi, d’un bon accompagnement.
Un bien à rénover doit être regardé avec son budget travaux
Acheter un bien 50 000 € moins cher qu’un logement déjà rénové ne signifie pas nécessairement réaliser une bonne affaire si les travaux nécessaires dépassent largement cette différence.
À l’inverse, un bien nécessitant une rénovation importante peut être très intéressant s’il permet ensuite de créer un logement beaucoup plus adapté à vos besoins.
Je préfère donc raisonner sur un ensemble :
prix d’acquisition + niveau de travaux à prévoir + potentiel réel du bien.
Avant l’achat, il est rarement possible de connaître le montant des travaux au centime près. En revanche, identifier les principaux postes et leur niveau d’importance permet déjà de savoir si le projet reste cohérent avec l’enveloppe globale disponible.
Attention au coup de cœur… mais aussi au manque d’imagination
Le coup de cœur est évidemment important lorsqu’on achète son futur lieu de vie.
Mais il peut parfois nous conduire à minimiser certains défauts ou à nous convaincre qu’une transformation sera facile parce que nous avons très envie qu’elle le soit.
À l’inverse, un bien peu séduisant lors de la première visite peut cacher un potentiel considérable.
Une cuisine vieillissante se remplace. Un papier peint disparaît. Une salle de bains se rénove.
Un emplacement, une orientation intéressante, de beaux volumes ou certaines caractéristiques architecturales sont beaucoup plus difficiles à recréer.
Mon regard consiste donc aussi à essayer de distinguer ce qui est réellement problématique de ce qui est simplement peu séduisant aujourd’hui.
Et si le bien ne permet pas de réaliser votre projet ?
C’est une possibilité qu’il faut aussi accepter.
Si votre priorité absolue est d’avoir quatre chambres, une grande pièce de vie et deux salles de bains, l’objectif d’une visite avant achat n’est pas de réussir à tout prix à faire entrer ce programme dans le bien que vous aimez.
Parfois, les contraintes sont trop importantes. Parfois, la transformation serait possible mais disproportionnée par rapport au budget. Et parfois, il existe simplement un autre bien qui répondra beaucoup mieux à vos besoins.
Voir du potentiel partout n’est pas forcément rendre service à son client.
Je trouve au contraire qu’un accompagnement avant achat doit permettre de mettre en évidence les possibilités mais aussi les limites d’un bien.
Pourquoi faire appel à un architecte d’intérieur avant de signer ?
On pense souvent à contacter un architecte d’intérieur une fois les clés récupérées.
Pourtant, intervenir en amont peut permettre de répondre à plusieurs questions essentielles : comment redistribuer les pièces ? Les besoins de la famille peuvent-ils trouver leur place ? Quels travaux semblent nécessaires ? Quelles transformations nécessitent des vérifications complémentaires ? Et surtout : le projet que vous imaginez est-il cohérent avec ce bien ?
Des premières esquisses ou une étude d’aménagement peuvent ensuite permettre d’aller plus loin lorsque cela est nécessaire.
L’objectif n’est pas de concevoir entièrement la future maison pendant une visite, mais de vous donner des éléments supplémentaires pour prendre votre décision en connaissance de cause.
Acheter un bien pour ce qu’il est… ou pour ce qu’il peut devenir ?
Lorsque je visite un bien à rénover, mon expérience dans l’immobilier me conduit naturellement à regarder sa situation et ses caractéristiques. Mon métier d’architecte d’intérieur m’amène, lui, à regarder les volumes, les usages, les contraintes et les transformations possibles.
Ce double regard me permet surtout de ne pas m’arrêter à l’image que renvoie le logement le jour de la visite.
Un bien avec du potentiel n’est pas simplement un bien dans lequel on peut faire des travaux. C’est un bien dont les possibilités de transformation sont cohérentes avec vos besoins, votre budget et votre projet de vie.
Vous envisagez l’achat d’une maison ou d’un appartement à rénover et vous avez du mal à vous projeter ?
Je peux vous accompagner avant l’achat pour porter un autre regard sur le bien, identifier ses possibilités d’aménagement et les points qui méritent d’être vérifiés avant d’aller plus loin.
Basée dans le Médoc, j’accompagne avec Sonia Home Design des projets à Bordeaux et dans la Métropole bordelaise, dans le Médoc, sur le Bassin d’Arcachon, dans le Libournais ainsi que dans les Landes.
Parce qu’avant de choisir les couleurs et les matériaux, la première question est parfois simplement :
est-ce le bon bien pour réaliser votre projet ?
Il y a deux phrases que je souhaite faire ressortir graphiquement :
Je ne cherche pas seulement à savoir si le logement plaît tel qu’il est. Je cherche à comprendre ce qu’il peut devenir.
et, vers la fin :
Un bien avec du potentiel n’est pas simplement un bien dans lequel on peut faire des travaux.
C’est un bien dont les possibilités de transformation sont cohérentes avec vos besoins, votre budget et votre projet de vie.
